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提前還房貸還是理財劃算？2022房貸提前還是賺還是虧？
2022-05-24 11:58 呆鳥財經社
近期提前還房貸話題引關注。方正證券認為：2022年2月、4月新增的居民中長期貸款為負，為2007年有統計以來唯二兩次出現負增長。這說明居民按揭貸款的償還量高于新增按揭貸款量。居民提前償還房貸背后的原因是什么？
居民提前償還房貸的能力來自儲蓄率處于高位。疫情沖擊下，經濟疲弱，居民收入承壓，照理是沒有余力提前償還房貸的。但是因為居民消費下行的更快，這使得居民的儲蓄率持續處于高位。疫情反復，居民對未來經濟信心和收入增長預期減弱，防風險的訴求提升，從而增加了儲蓄。根據我們的測算，截止今年3月底，居民儲蓄率為34%，依然處于高位水平。儲蓄率處于高位，居民償還房貸的能力增加。
居民提前償還房貸意愿提升是因為低風險資產收益率降低，而按揭利率剛性偏高。居民提前償還房貸意愿的提升，可能與低風險資產收益率下行有關。今年以來，央行通過MPA考核等方式來推動銀行存款成本下行，這推動銀行存款成本逐步回落。作為存款替代產品的貨基收益率和理財收益率也逐步下行。截止4月11日，全市場理財產品收益率為2.8%，回落至了3%以下。面對5.5%的住房貸款加權平均利率，資產收益率和負債成本率的缺口不斷擴大，居民提前償還房貸的意愿提升。
提前償還房貸真的劃算么？
假設一些居民在2018年10月購買了房子，這個時點是2016年新一輪房地產上行周期中的按揭利率的絕對高點。提前償還利率5.7%的房貸節省的利息支出與年化3.5%的理財收益率能基本打平。因而對高于3.5%的理財收益率來說，提前償還貸款是不劃算的。雖然單一案例并不具備廣泛的代表性，但需要指出的是不能直接對比房貸利率與理財收益率，還需要從還款時間年限、還款方式、已還款期數等多要素共同評估。當前出現提前還貸的情況也可能說明居民對于遠期是否能保證每年3%~4%的理財收益存疑。
